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你知道什么是"交叉租赁"(Cross Lease)房产吗?

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问题:我在新西兰奥克兰拥有一处住宅。我的房子建在一块狭长的土地上。在这块土地上总共建有五幢房子,而我的房子在这块地的最里面。最近我得知我的房产是大家所说的交叉租赁房产。我想在房子的后院建一个平台连接朝北的生活区以此利用上全天的自然光。这个后院是位于我专属使用的区域。我联系了许多建筑商,从他们当中得到一个比较满意的报价。我想问的是,在这种情况下我需要得到其他四位房主的批准才能在我的房产上建平台吗?此外,我还需要知道哪些有关的法律上的问题呢?

答:作为交叉租赁房产的房主,你与其他四位房主都是拥有这块土地完全保有产权的共同受益人。对于这块建有5幢房子的地,你同时拥有一份长期租约租用你的房子以及其所占用的土地(一般租期为999年)。在租约中,你和你的四位邻居同为出租人和各自房子的承租人。租约规定了你们之间的法律关系,以及以上两个角色各自附带的权利和义务。

你所提及的区域在你租约中是你房子的“专属使用区”。此区域在使用权和居住权方面可以视为你的,但不是所有权,因为你和你的四位邻居各自拥有该房产的1/5的产权。只要你在不违反租约条款的前提下使用此区域,你可以享用这块专属区不受其他共同承租人(即你的四位邻居)的干扰。

作为一名承租人,你必须遵守租约里的条款规定。一般来说,租约要求承租人不会对建筑物(这里指房子)做结构上的改动,并且不会在没有提前取得其他共同承租人的许可下在土地上的任何部分竖立起房屋,建筑物或是围墙。基于租约中的具体条款内容,许可或许需要以书面的形式记录下来。在任何情况下,从审慎的角度考虑,你都应该获取邻居们的书面许可,以防日后可能出现的纠纷。如果建筑工程没有获得承租人许可,承租人可以向法院申请禁止令停止建筑工程直至纠纷获得解决。

平台在一些情况下从建筑规管的角度上说或者会被归类为建筑物。在这些情况下,建造平台就需要市政局的建筑许可。低于1米且未被围起来的平台一般不会被视为建筑物。然而,审慎的做法是动工前总是先查询是否需要建筑许可。

就租约而言,如果房子建有新的附加物,该房子所位于土地的建筑物平面图可能就需要更新。平面图描述了建筑物在地契上的分布状况。如果平面图所描述的不与土地上真实情况相符,这或会被看作房产所有权上的瑕疵,会在你未来卖房时给你带来麻烦。

尽管大多数的租约规定你的共同承租人不得无理由的保留对工程的许可,但即使是像建平台这类小的工程项目,动工前寻求他们的许可总是谨慎的做法。

以上所述是一些你应该注意的一般事项。由于每个案例都不尽相同,建议你最好寻就具体个案求专业的法律意见。让律师为你检查房子的产权状况以及针对租约中的具体条款提供法律意见。

以上信息旨在为读者提供一般信息。文章中所包含的内容不构成法律意见,不应被作为读者的行动依据。