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公司和信托请注意——影响深远的房屋交易预扣税

 

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新的房屋交易预扣税(RLWT)于2016年7月1日生效,其产生的影响远比我们预期的要广。这项新的税收政策是通过修改已有的 Tax Administration Amendment Act 2016以及新制定的 Taxation (Residential Land Withholding Tax) Act 2016来加以体现的。

RLWT的引入旨在加强 “海外人士” 的纳税义务,这些人在购买住宅用地后,在持有时间不足两年内出售,所得的资本增值需纳税。

RLWT针对 “海外人士” 的定义不但范围广而且影响深远。不仅海外个人在出售其住宅用地时会被涵盖在内,而且拥有海外股东的新西兰公司和拥有海外受益人的新西兰信托也会被涵盖在内。

在新西兰成立的信托,只要有一个或者多个可自由支配的海外受益人也可能被认定为RLWT中的海外人士。在信托中“海外人士”这一定义尤为重要,因为很多新西兰全权信托可能会被包括在内,并且在毫不知情的情况下负上需要缴纳房屋预扣税的义务——只要他们在拥有住宅用地的两年内不管基于任何原因将其转手。

什么情况下需要缴纳RLWT

当下列情况出现时,需缴纳RLWT:

  • 出售的物业是住宅用地,并在新西兰境内;并且
  • 卖家在2015年10月1日或之后买入物业;并且
  • 卖家在出售土地时,拥有该住宅用地的时间不满两年(即在“明线测试”期间);并且
  • 卖家属于“海外人士”,符合RLWT纳税条件。

什么人属于海外RLWT人士?

如果属于下列情形之一,那么这个自然人就是海外RLWT人士:

  • 他/她不是新西兰公民,也没有居住签证;或
  • 他/她是新西兰公民,但是在过去三年里没有实际住在新西兰;或
  • 他/她持有居住签证,但是在过去十二个月里没有实际住在新西兰。

如果符合以下情形之一,那么这个新西兰公司就是一个海外RLWT人士:

  • 超过25%的公司董事都居住在海外;或
  • 超过25%的公司决策人都是海外RLWT的自然人。

这个定义也适用于其它公司,包括有限合伙公司、透明公司(Look-through company)。

如果符合以下情形之一,那么这个信托就是海外RLWT人:

  • 受托人,或有权任免受托人的人,或有权修改信托契约的人,这类人中超过25%是海外人士;或
  • 所有自然或非自然受益人(公司或其他法律实体)是海外RLWT人士;或
  • 一个非自然人的海外信托受益人(包括可自由分配的受益人)在过去四年内收到信托的分红;或
  • 一个自然人的海外受益人(包括可自由支配的受益人)在过去四年的任何时间内,收到过超过$5,000的信托分红;或
  • 信托在过去四年内出售住宅用地,并且有一位海外RLWT受益人(自然或非自然人)。

豁免情形

如果海外卖家在完成住宅用地的出售之前持有RLWT的豁免证书,则其可免缴RLWT。

符合以下情况的卖家可向税局申请豁免证书:

  • 他/她正在做土地开发、分割或建房的生意;或
  • 他/她符合《税务管理法1994》第54E条的条件;或
  • 海外卖家所出售的住宅用地符合主要居住屋的条件。

一份豁免书可用于多个住宅用地,这与开发商和建筑商息息相关。开发商可申请一份豁免书,并将其适用于所有开发中的住宅用地。

需要注意的是,在任一税务局法律下负有缴税义务的人,必须在他们申请豁免证书时已经完全履行了他们的缴税义务满两年。这其中包括,但不限于与小孩抚养,商品与服务税,收入税以及学生贷款相关的纳税义务。

符合资格申请豁免的“海外人士”不多,因为“海外人士”通常不在新西兰境内居住。在购入房屋的两年内进行出售的“海外人士”想要符合主要居住屋豁免,需向税局提供以下的证明:

  • 50%或更多的时候物业是他们主要的居住地方;并且
  • 他/她在购买该居住用地时已经居住在新西兰,并且从购买该居住用地以后只有短期的离境,并且不超过三次。

RLWT是如何计算的?

按以下三种金额中最低的计算:

  • 海外卖家所得利益的33% (如果是公司,则是28%)
  • 10%的售价
  • 售价减去欠缴的当地政府地税,再减去房屋贷款所得金额

什么时候需要履行RLWT缴税义务?

在房屋卖价支付了50%的时候就需要缴纳RLWT。这通常发生在房屋交割的时候,但也有很多情况下在房屋交割之前就需要支付了(例如:房屋的成交款项是分批支付的)。这点与开发商和建筑商息息相关。

谁对RLWT的缴纳负有责任?

向税局缴纳RLWT的责任主要落在卖家的律师或产权转让人身上,如果卖家没有一位律师或产权转让人,那么买家的律师或产权转让人将负责缴纳RLWT。如果卖家和买家都没有律师或产权转让人,那么将由买家负责缴纳RLWT

 

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